19/12/2017

AS RECENTES ALTERAÇÕES DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL: VANTAGENS PARA CREDOR E DEVEDOR

Por Anelise Dagostin, advogada no escritório Medina e Guimarães

Desde que entrou em vigor, a Lei n. 9.514/1997, que dispõe sobre a alienação fiduciária de bem imóvel, é utilizada em benefício tanto de credores, que encontram nela uma forma mais contundente de garantir eventual dívida, quanto por devedores, que dela se favorecem para adquirir melhores condições na obtenção do crédito.

No que se refere aos credores, tem-se que, além de o crédito não se sujeitar aos efeitos de eventual recuperação judicial requerida pelo devedor (por força do art. 49, §3.º, da Lei n. 11.101/2005), o procedimento de execução extrajudicial da garantia é relativamente simples. A alienação fiduciária de bem imóvel difere-se, portanto, de qualquer outra garantia em razão da facilidade de sua excussão, diversamente do que ocorre, por exemplo, com a alienação fiduciária de bem móvel ou com a hipoteca, já que ambas geralmente exigem o manejo de ação judicial.

De se ressaltar, de mais a mais, que a própria proteção concedida pela lei ao bem de família vem sendo afastada em casos nos quais o contratante concede, por livre vontade, sua própria residência em garantia, sendo este, ainda, mais um dos benefícios da alienação fiduciária ao credor.

Por outro lado, no que se relaciona aos devedores, há que se salientar que, justamente em razão da efetividade da garantia e da facilidade de sua execução, conseguem eles obter crédito em valor superior e em melhores condições de pagamento que as normais. Outrossim, em que pese haver quem coloque em dúvida a constitucionalidade da lei em razão da ausência de contraditório no procedimento de consolidação de propriedade, certo é que os Tribunais vêm afastando a alegação de inconstitucionalidade, resguardando, porém, a proteção ao devedor que corre o risco de perder a propriedade de seu imóvel de várias outras maneiras, tais como a possibilidade de purgação da mora até o momento da arrematação do bem, conforme entendimento pacífico do STJ, e a necessidade de que o credor observe estritamente todos os requisitos impostos pela lei para que a consolidação de propriedade se efetive.

As proteções conferidas ao devedor, aliás, foram corroboradas pela recente alteração dada pela Lei n. 13.465/2017, que, dentre outras providências, passou a exigir que o valor mínimo para fins de primeiro leilão não seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base para cálculo de imposto (art. 24, parágrafo único), sujeitou às regras previstas na Lei o programa “Minha Casa, Minha Vida”, e instituiu a necessidade de comunicação ao devedor, por meio de correspondência, acerca das datas, horários e locais dos leilões. Todo o procedimento de constituição da garantia e eventual excussão se tornou, assim, mais seguro e consistente tanto para quem recebe quanto para quem concede o crédito.

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